Upadłość dewelopera jest jednym z postępowań odrębnych regulowanych przez ustawę prawo upadłościowe. Warto dodać, że regulacja skutków utraty płynności finansowej lub nadmiernego zadłużenia przez dewelopera jest stosunkowo nową instytucją w polskim porządku prawnym. Z uwagi na ochronę szczególnej grupy wierzycieli, którymi są nabywcy lokali, cele upadłości dewelopera nieco się różnią od postępowania upadłościowego na zasadach ogólnych.

Upadłość dewelopera – cel postępowania

Podstawowym celem postępowania upadłościowego jest zaspokojenie wierzycieli, a także, o ile to możliwe, zachowanie upadłego przedsiębiorstwa. Z uwagi na specyfikę upadłości dewelopera dochodzi do modyfikacji założeń tejże procedury.

Upadłość dewelopera powinna być prowadzona tak, aby doszło zaspokojenia nabywców lokali na skutek przeniesienia na nich prawa własności zakupionych lokali. Należy również dodać, że jest to jedyna grupa wierzycieli, która została przez ustawodawcę w jakikolwiek sposób uprzywilejowana. Jeśli racjonalne względy nie pozwalają na przeniesienie własności lokali na nabywców, wtedy ich interesy mogą zostać odpowiednio zabezpieczone w ramach czterech dalszych scenariuszy:

• istnieje możliwość dalszego prowadzenia owego przedsięwzięcia deweloperskiego;
• istnieje możliwość spieniężenia nieruchomości, na której prowadzone są czynności przez dewelopera;
• przedsięwzięcie może być prowadzone przez innego przedsiębiorcę;
• przedsięwzięcie może być prowadzone w ramach układu.

Z uwagi na złożoność ww. scenariuszy upadłości dewelopera, w niniejszym artykule skupimy się na omówieniu dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego przez upadłego. Pozostałe trzy warianty będą przedmiotem kolejnych artykułów.

Upadłość dewelopera, a dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego

Mimo ogłoszenia upadłości dewelopera, syndyk może dalej prowadzić przedsięwzięcie deweloperskie, jeżeli zgodę wyrazi sędzia-komisarz. Zgoda ta może zostać udzielona, jeśli będą za tym przemawiały względy ekonomiczne i istnieją szanse na ukończenie przedsięwzięcia. Na postanowienie wyrażające zgodę sędziego-komisarza o dalszym prowadzeniu przedsięwzięcia nie przysługuje zażalenie.

Syndyk prowadzi dalsze przedsięwzięcie deweloperskie również wtedy, gdy we wcześniejszym postępowaniu sanacyjnym upadłego nabywcy lokali:

• podjęli uchwałę o dopłatach wystarczających do sfinansowania dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego;
• wpłacili lub zabezpieczyli dopłaty w terminach;

ale układ nie doszedł do skutku. Wyjątkiem jest sytuacja, w której sędzia-komisarz wyraził zgodę na odstąpienie od prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego.

Upadłość dewelopera, a przeniesienie własności lokalu – skutki

W rezultacie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego z uwagi na upadłość dewelopera, syndyk:

• nie stosuje art. 98 prawo upadłościowe w zakresie, w jakim przewiduje uprawnienie syndyka do odstąpienia od umowy wzajemnej;
• nie stosuje art. 91 prawo upadłościowe, dotyczącego przekształcania wierzytelności niepieniężnej w pieniężną, bowiem roszczenie nabywcy lokalu jest zaspokajane na skutek przeniesienia prawa własności.

Dodatkowo, przeniesienie własności lokalu nie wywołuje skutków sprzedaży egzekucyjnej.

Upadłość dewelopera, a zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego

Zasadą jest, że jeśli w toku postępowania upadłościowego wystąpi podstawa do przyjęcia, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego nie jest uzasadnione racjonalnymi względami, to sędzia-komisarz na wniosek syndyka udziela zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia owego przedsięwzięcia.

Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie.

Z uwagi na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego dochodzi do tego, że:

• wywołany zostaje z mocy prawa skutek odstąpienia przez syndyka od umów deweloperskich w związku z art. 98 prawo upadłościowe;
• stosuje się art. 91 prawa upadłościowego odnośnie roszczeń nabywców lokali;
• syndyk informuje o zaprzestaniu bank prowadzący rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia deweloperskiego i składa dyspozycję o zwrocie środków na nim zgromadzonych;
• dochodzi do zwrotu dopłat.